A usucapião é um meio de aquisição de propriedade pelo uso contínuo e ininterrupto de um bem imóvel por um determinado período, conforme previsto na legislação brasileira. No entanto, quando se trata de um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (ou qualquer outra instituição financeira), o cenário se complica.

Imóveis Financiados e Usucapião

1. Natureza do Bem Financiado:

   • Durante o período de financiamento, o imóvel é, na verdade, de propriedade da instituição financeira até que todas as parcelas sejam quitadas. Nesse caso, o mutuário (quem contraiu o financiamento) possui a posse direta do bem, mas a propriedade permanece vinculada ao banco.

2. Impedimentos à Usucapião:

   • Posse Ad Usucapionem: Para que ocorra a usucapião, é necessário que a posse seja exercida de maneira contínua, pacífica, e com ânimo de dono, sem interrupções ou oposição. No caso de um imóvel financiado, a posse é caracterizada pelo contrato de financiamento e não atende aos requisitos de posse “ad usucapionem”.
   • Direito Real de Garantia: O imóvel financiado está vinculado a um direito real de garantia (hipoteca ou alienação fiduciária), que assegura ao banco o direito sobre o bem até a quitação do financiamento. Este direito real de garantia impede a aquisição por usucapião, já que o imóvel não pode ser considerado como “abandonado” ou “não possuído” pelo proprietário.

Possíveis Exceções

Embora a regra geral seja que imóveis financiados não estão sujeitos à usucapião, podem existir situações muito específicas onde a interpretação jurídica pode variar. Exemplos poderiam incluir casos de irregularidades contratuais extremas ou descumprimentos gritantes por parte da instituição financeira, mas esses são extremamente raros e complexos de provar.

No caso referido abaixo foi reconhecida com todo acerto a aquisição mediante USUCAPIÃO sobre imóveis pertencentes à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL haja vista o implemento pelo requerente dos requisitos da USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA (que neles residiu desde 2004 até a propositura da demanda, em 2016) – modalidade esta que exige, entre outros itens, apenas 05 (CINCO) ANOS de posse qualificada:

“USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. IMÓVEL PERTENCENTE À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E SEM VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LIVRE DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. A aquisição da propriedade pela usucapião especial urbana tem como requisitos apenas área usucapienda de até 250m², posse mansa e pacífica do bem pelo prazo de pelo menos 5 anos, sendo a área utilizada para moradia, e não podendo aquele que pretende usucapir ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 2. No caso dos autos, o imóvel em debate, sem vinculação ao Sistema Financeiro da Habitação e livre de qualquer gravame, integrou o patrimônio da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL de 1998 a 2010 sem que a empresa pública federal tomasse qualquer medida atinente à sua destinação. 3. Destarte, tendo a CEF permanecido inerte por 12 anos, preencheu o apelante os requisitos do artigo 183 da CF para aquisição da propriedade por meio da usucapião especial urbana”. (TRF-4. 5001313-25.2016.4.04.7105. J. em: 08/06/2021)

Conclusão

De forma prática e geral, não é possível a usucapião de um imóvel que está sob financiamento pela Caixa Econômica Federal ou qualquer outra instituição financeira. A natureza do financiamento, a existência de garantia real sobre o bem e os requisitos legais para a usucapião tornam inviável essa possibilidade.

Para qualquer situação particular, é sempre recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá fornecer uma análise detalhada do caso específico e verificar todas as nuances legais envolvidas