A usucapião, no imaginário popular, muitas vezes aparece como uma “solução mágica” para regularizar a propriedade de um imóvel ocupado por longo tempo. De fato, trata-se de um poderoso instrumento jurídico previsto na Constituição e no Código Civil que permite transformar posse prolongada e pacífica em propriedade legítima. Contudo, quando o imóvel em questão é financiado por instituições como a Caixa Econômica Federal, o caminho da usucapião se torna significativamente mais difícil — e, na maioria das vezes, inviável.
Isso porque, ao contrário do que muitos imaginam, um imóvel financiado não é juridicamente propriedade do comprador até que todas as parcelas do financiamento estejam quitadas. Durante esse período, o bem permanece como propriedade do banco, sendo apenas cedido ao comprador sob condição, por meio de instrumentos como a alienação fiduciária. Ou seja, o banco é o real proprietário, enquanto o mutuário detém apenas a posse direta. E esse detalhe faz toda a diferença.
Para que a usucapião ocorra, a posse deve atender a requisitos muito específicos: deve ser mansa, pacífica, contínua, sem oposição e com “ânimo de dono”, ou seja, a intenção clara de se comportar como verdadeiro proprietário. No caso do imóvel financiado, a posse decorre de um contrato formal entre o comprador e a instituição financeira — uma relação que está longe de caracterizar posse ad usucapionem. Ali, há reconhecimento expresso da titularidade do banco, e não há qualquer conflito sobre quem é o dono. Assim, a usucapião não se aplica.
Além disso, há um obstáculo jurídico ainda mais robusto: o direito real de garantia. A hipoteca ou a alienação fiduciária garantem ao banco um controle efetivo sobre o imóvel até a quitação do débito. E um imóvel que está dado em garantia, por definição, não pode ser considerado “abandonado” ou “não reivindicado” — dois elementos essenciais para o sucesso de uma ação de usucapião.
Mas, como no Direito quase sempre há exceções, também existem situações raras em que a Justiça reconheceu a possibilidade de usucapião mesmo sobre imóveis que, em algum momento, estiveram vinculados a instituições como a Caixa Econômica Federal. Um exemplo interessante é o caso julgado pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, em que se reconheceu a usucapião especial urbana sobre um imóvel que, embora tivesse pertencido à Caixa, estava livre de hipoteca e fora completamente abandonado pela instituição por mais de 12 anos. O requerente morava no imóvel desde 2004, e, em 2016, ajuizou a ação. Como preenchia todos os requisitos da usucapião urbana especial — posse de imóvel urbano de até 250m², por mais de 5 anos, para moradia própria, e sem ser proprietário de outro bem —, a Justiça entendeu que havia o direito à aquisição da propriedade. O imóvel, vale destacar, não estava mais vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação e não possuía gravame.
É importante destacar que esses casos são a exceção, e não a regra. A esmagadora maioria dos imóveis financiados permanece vinculada à instituição até o fim do contrato e, portanto, não são passíveis de usucapião. Tentativas de ingressar com ações de usucapião nesses casos tendem a ser rejeitadas, além de implicar em custos judiciais e frustrações para o requerente.
Por isso, quem ocupa um imóvel financiado e deseja regularizar a situação deve, antes de tudo, consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário. Só ele poderá analisar a realidade específica do caso, avaliar se existem elementos incomuns que permitam uma tese jurídica plausível ou se, ao contrário, a única solução viável será negociar diretamente com o banco ou quitar o financiamento.
A usucapião é um instrumento legítimo de justiça social, mas seu uso precisa estar alinhado aos pressupostos legais. Quando se trata de imóveis financiados, especialmente com alienação fiduciária, o caminho é outro. E tentar encurtar etapas sem considerar os aspectos jurídicos pode gerar ainda mais insegurança ao ocupante.
