Comprar um imóvel sem registro é uma realidade comum no Brasil, especialmente em áreas urbanas periféricas ou em propriedades negociadas informalmente. Embora esse tipo de aquisição possa parecer uma boa oportunidade à primeira vista — muitas vezes com preço mais acessível ou facilidades de pagamento —, ele também traz consigo uma série de riscos que não devem ser ignorados. A ausência do registro no cartório de imóveis significa, em termos legais, que o comprador não é considerado proprietário. E é justamente esse ponto que exige atenção redobrada e uma abordagem cuidadosa para evitar prejuízos ou até mesmo a perda do bem.

Imagine, por exemplo, alguém que adquiriu um lote diretamente com o antigo morador, pagou o valor combinado e até construiu uma casa no local. No entanto, ao tentar registrar o imóvel, descobre que a área está em nome de uma empresa falida ou em litígio judicial. Essa situação, infelizmente, não é incomum — e poderia ser evitada com alguns cuidados prévios fundamentais.

Antes de qualquer assinatura ou pagamento, é essencial investigar o histórico do imóvel. Isso inclui conferir se há fornecimento regular de água, luz e IPTU, além de solicitar certidões que apontem eventuais débitos, ações judiciais ou registros anteriores. Uma análise atenta pode revelar, por exemplo, que o imóvel está localizado em área pública, o que inviabiliza sua regularização futura.

Outro ponto crucial é a verificação da situação do vendedor. Em muitos casos, o imóvel está em posse de alguém que não é o legítimo proprietário, mas um herdeiro informal ou ocupante de boa-fé. Isso pode gerar insegurança na negociação. Por isso, é recomendável solicitar documentos pessoais, certidões negativas de débitos fiscais, ações civis e trabalhistas, além de certidão de propriedade atualizada do cartório de registro de imóveis — mesmo que o imóvel ainda não esteja matriculado.

Para garantir maior segurança, a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário é altamente recomendada. Esse profissional poderá revisar a documentação, avaliar os riscos, orientar sobre a melhor forma de formalizar a transação e, se necessário, conduzir o processo de regularização futura — muitas vezes por meio de usucapião. Também é recomendável contar com um consultor imobiliário para verificar o valor de mercado e condições estruturais do imóvel.

No contrato de compra e venda, todos os detalhes devem ser descritos com clareza: valor, forma de pagamento, prazos, condições, obrigações das partes, responsabilidade por dívidas anteriores e cláusulas de segurança. Em imóveis sem registro, o contrato deve conter cláusulas específicas prevendo a possibilidade de regularização por usucapião e, preferencialmente, condicionando o pagamento integral à entrega de documentação que viabilize essa regularização.

Quanto ao pagamento, é recomendável que se evitem valores em espécie e se priorizem transações rastreáveis, como transferências bancárias. Além disso, uma prática prudente é reter parte do valor até que o imóvel esteja em condição de ser registrado, como forma de pressionar o vendedor a colaborar com a futura regularização.

Também é importante consultar a prefeitura e outros órgãos locais para verificar a situação urbanística do imóvel. Há casos em que áreas inteiras estão destinadas à desapropriação para obras públicas ou estão situadas em áreas de proteção ambiental, o que inviabiliza o uso pretendido. Se o imóvel estiver em loteamento ou condomínio, certifique-se de que toda a estrutura e documentação do empreendimento está regularizada.

Por fim, se o imóvel for rural, é fundamental verificar se há necessidade de georreferenciamento e se a área está de acordo com as exigências do INCRA. Esse detalhe técnico pode se tornar um grande obstáculo na hora de tentar qualquer registro ou financiamento.

Apesar dos desafios, a compra de um imóvel sem registro não precisa ser sinônimo de dor de cabeça. Com o suporte técnico adequado, contrato bem elaborado e medidas preventivas, é possível realizar uma aquisição segura e, posteriormente, buscar a regularização por meio de escritura pública ou ação de usucapião. O mais importante é agir com cautela, planejamento e consciência dos riscos envolvidos. Afinal, um imóvel é um investimento importante e, mais do que um bem material, representa muitas vezes o sonho da casa própria.