Imagine viver por anos em um imóvel, reformá-lo, pagar contas, cuidar do espaço como se fosse seu — e mesmo assim não ser reconhecido como o proprietário legal. Essa é a realidade de milhares de brasileiros que, embora exerçam a posse de um imóvel de forma legítima, ainda não possuem o registro formal em cartório. Para essas situações, a usucapião surge como um caminho legal que permite transformar a posse contínua e pacífica em propriedade legítima, trazendo segurança jurídica e valorização patrimonial. Em cidades como Belo Horizonte, onde é comum encontrar terrenos ocupados há décadas sem regularização formal, a usucapião se tornou um instrumento fundamental para o acesso à moradia digna.

A legislação brasileira contempla diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. A usucapião extraordinária exige 15 anos de posse contínua e ininterrupta, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor houver realizado benfeitorias no imóvel ou estabelecido moradia habitual. Já a usucapião ordinária requer 10 anos de posse com justo título e boa-fé, podendo ser reduzida para 5 anos se o imóvel for utilizado para moradia própria e houver investimentos sociais ou econômicos significativos. Existe ainda a usucapião especial urbana, destinada a quem ocupa área de até 250 m² para moradia própria por pelo menos 5 anos, sem oposição e sem possuir outro imóvel urbano ou rural. No campo, há a usucapião especial rural, aplicável a áreas de até 50 hectares, ocupadas para moradia e produção pelo próprio trabalhador rural por no mínimo 5 anos. Também há a usucapião coletiva, voltada para comunidades em áreas urbanas consolidadas, e a usucapião familiar, utilizada quando um dos cônjuges abandona o lar por mais de 2 anos e o outro permanece na posse exclusiva do imóvel.

Para saber se é possível regularizar um imóvel que não possui registro em cartório, é necessário analisar se o ocupante preenche os requisitos legais exigidos para alguma dessas modalidades de usucapião, especialmente quanto ao tempo de posse e ao uso pacífico e ininterrupto do bem. Esse processo pode ser feito judicialmente ou extrajudicialmente, dependendo do caso.

Por outro lado, quando o imóvel já possui matrícula aberta em cartório de registro de imóveis, a regularização da propriedade é mais simples: basta que o comprador tenha um contrato de compra e venda formalizado — preferencialmente com firma reconhecida — e, com base nele, lavre a escritura pública de compra e venda em um cartório de notas. Em seguida, essa escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado, para que o novo proprietário seja oficialmente registrado.

Em Belo Horizonte, por exemplo, o procedimento de usucapião extrajudicial costuma ser mais ágil quando a documentação está completa, e é comum que escrituras públicas de compra e venda lavradas em cartórios de notas da capital mineira sejam registradas no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel se localiza. Já no estado de São Paulo, o trâmite também é bem estruturado e muitas prefeituras oferecem orientações detalhadas para cidadãos interessados em regularizar suas propriedades.

Portanto, a chave para saber qual caminho seguir na regularização de um imóvel está em identificar se ele já possui matrícula em cartório. Se não possui, analise os prazos e requisitos legais da usucapião. Se já possui, formalize a compra com um contrato bem redigido, lavre a escritura pública e faça o registro. Assim, você garante segurança jurídica, evita disputas futuras e valoriza o seu patrimônio.