Se você tem apenas um contrato de compra e venda de um imóvel, é importante entender que esse documento, sozinho, não transfere oficialmente a propriedade. Existem duas possibilidades principais para regularizar a situação: o registro no cartório de imóveis ou a usucapião. Cada uma tem suas regras e se aplica a situações diferentes — e é fundamental saber em qual delas o seu caso se encaixa.

Quando o imóvel já possui registro no cartório de imóveis, o caminho mais adequado é fazer a escritura pública de compra e venda em um cartório de notas. Depois, essa escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis competente, onde será feito o registro na matrícula do imóvel. Só após essa etapa é que o imóvel estará legalmente em seu nome. Ter apenas o contrato não basta — é como se fosse uma promessa de compra, mas que ainda precisa ser formalizada.

Já em casos em que o imóvel não possui registro — algo muito comum em loteamentos antigos, terrenos em áreas rurais ou imóveis vendidos informalmente — pode ser possível entrar com um pedido de usucapião. Esse é um processo que reconhece a posse de quem ocupa o imóvel há muitos anos de forma contínua, pacífica e como se fosse o verdadeiro dono.

Veja alguns exemplos de usucapião:

• Usucapião urbana: quando a pessoa mora em um imóvel urbano com até 250 m² por pelo menos 5 anos, sem ser incomodada, e não possui outro imóvel. Pode ser feita até de forma extrajudicial (no cartório), se todos os documentos estiverem em ordem.

• Usucapião rural: para quem vive e trabalha em uma área rural de até 50 hectares, por pelo menos 5 anos, e usa a terra para sua própria sobrevivência e da família.

• Usucapião familiar: quando um dos cônjuges abandona o lar, e o outro permanece sozinho no imóvel por mais de 2 anos, utilizando o imóvel como sua moradia exclusiva.

• Usucapião ordinária ou extraordinária: depende do tempo de posse e da existência ou não de um documento (como um contrato de compra e venda) que ajude a comprovar a boa-fé. Os prazos variam entre 10 e 15 anos, em geral.

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Voltando ao seu caso: se o imóvel não tem registro e você mora nele há anos, com documentos que comprovem isso (como contas de luz, água, IPTU, ou declarações de vizinhos), talvez a usucapião seja o caminho. Se tem registro, mas o bem ainda não está em seu nome, será necessário lavrar a escritura pública e registrá-la no cartório de imóveis, como explicamos.

Em qualquer situação, a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para indicar o melhor caminho, juntar a documentação correta e evitar problemas futuros. Regularizar o imóvel é um passo importante para garantir segurança jurídica e valorizar seu patrimônio.