No Brasil, muitos imóveis ainda se encontram em situação irregular, ou seja, não possuem qualquer registro formal no cartório de imóveis. Essa irregularidade é um dos principais desafios no mercado imobiliário, pois pode gerar insegurança jurídica tanto para os vendedores quanto para os compradores. No entanto, é possível regularizar esses imóveis por meio da usucapião, um processo legal que transforma a posse de um imóvel em propriedade legal, desde que preenchidos os requisitos exigidos pela lei.

A usucapião é uma solução jurídica que visa regularizar imóveis cuja posse já é exercida há muitos anos, de maneira pacífica, contínua e com a intenção de ser proprietário. Essa regularização é particularmente comum em casos de imóveis adquiridos de forma informal, como por meio de herança não formalizada, contratos de compra e venda sem registro ou ocupação prolongada, especialmente em áreas urbanas e rurais antigas. A usucapião é uma das formas mais acessíveis de garantir a regularização do imóvel e a formalização da propriedade.

Para que a usucapião seja reconhecida, é necessário atender a alguns requisitos gerais. O possuidor deve ter a posse do imóvel de forma mansa e pacífica, ou seja, sem qualquer oposição, e o tempo de posse precisa ser contínuo, sem interrupções. O prazo mínimo de posse pode variar, dependendo da modalidade de usucapião, podendo ser de 5 a 15 anos. Além disso, o imóvel precisa ser claramente identificado, com planta e memorial descritivo, e não pode estar em disputa judicial ou ser objeto de oposição de terceiros. Em alguns casos, é preciso comprovar que o imóvel é utilizado como moradia própria ou da família.

Existem várias modalidades de usucapião, cada uma com suas condições específicas. A usucapião extraordinária, por exemplo, exige posse por 15 anos sem necessidade de documento formal, sendo reduzido esse prazo para 10 anos caso o imóvel seja utilizado como moradia habitual ou tenha benfeitorias realizadas. Já a usucapião ordinária requer a posse por 10 anos, mas com justo título e boa-fé, e esse prazo pode cair para 5 anos em algumas situações. A usucapião urbana, por sua vez, exige a posse por 5 anos de um imóvel urbano de até 250 metros quadrados, utilizado para moradia própria, sem que o possuidor tenha outro imóvel em seu nome.

O processo de usucapião pode ser realizado de duas formas: judicial e extrajudicial. A usucapião judicial envolve o ingresso de uma ação na Justiça, com o auxílio de um advogado, apresentação de provas da posse e análise do Ministério Público. Já a usucapião extrajudicial é mais simplificada e pode ser realizada diretamente no cartório de registro de imóveis, com a entrega de documentos como planta, memorial descritivo, assinaturas de vizinhos e a presença de um advogado.

Essa regularização é fundamental para garantir que o possuidor seja reconhecido como proprietário legal do imóvel, possibilitando, assim, o registro do imóvel no cartório. Com isso, o imóvel passa a ter uma situação jurídica regularizada, o que permite sua venda, financiamento, herança e, consequentemente, aumenta seu valor no mercado.

Agora que entendemos como regularizar um imóvel que não possui registro, no próximo tópico vamos tratar dos imóveis que já têm matrícula no cartório. Nesses casos, o processo de formalização da compra e venda é um pouco mais simples e direto, mas exige atenção a detalhes como escritura pública, ITBI e registro da escritura, etapas fundamentais para garantir uma transação segura e legal.

Registrar a compra e venda de um imóvel de forma legal e segura é fundamental para garantir a propriedade, evitar fraudes e possibilitar que o comprador exerça plenamente seus direitos sobre o bem. No Brasil, esse processo envolve algumas etapas formais que, embora pareçam burocráticas, são essenciais para assegurar a validade da transação.

Antes de formalizar a compra e venda, é importante verificar a documentação do imóvel e do vendedor, solicitando a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Essa matrícula contém o histórico completo do imóvel e revela se há ônus, dívidas, disputas judiciais ou impedimentos à venda. Outros documentos importantes incluem certidões negativas de débitos municipais (IPTU), certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais do vendedor e certidão de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias.

Se o imóvel já possui matrícula (está registrado em nome do vendedor), o próximo passo é lavrar a escritura pública de compra e venda em um Cartório de Notas. A escritura é o documento oficial que formaliza a intenção das partes e os termos do negócio (valor, forma de pagamento, condições, etc.). A escritura pública é obrigatória para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do Código Civil.

Antes do registro da escritura, é preciso pagar o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que é um tributo municipal. A alíquota varia de cidade para cidade, normalmente entre 2% e 3% sobre o valor venal ou declarado do imóvel.

Após o pagamento do ITBI e com a escritura em mãos, o comprador deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. Somente após o registro é que o comprador se torna oficialmente o proprietário. Esse é um passo essencial e obrigatório: sem o registro, a compra e venda não tem efeitos perante terceiros — o imóvel continua, legalmente, em nome do antigo proprietário.

O custo total para registrar um imóvel inclui emolumentos do Cartório de Notas (pela lavratura da escritura), ITBI e emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (para o registro da escritura). Esses valores podem ser consideráveis, especialmente em transações de maior valor, o que leva muitas pessoas a adiar ou não realizar o registro, deixando o imóvel em situação irregular. Isso é um erro grave, pois o comprador corre riscos como perda do imóvel em caso de dívidas do vendedor, impossibilidade de vender ou financiar o bem e dificuldade em comprovar a propriedade.

Por isso, é importante seguir todos os passos do processo para garantir a segurança jurídica da transação.

Agora que você entendeu as etapas essenciais para registrar a compra e venda de um imóvel, é importante formalizar o acordo de forma segura e legal. Para garantir que sua transação seja realizada de maneira clara e sem riscos, é fundamental ter um contrato bem elaborado, seja para imóveis com ou sem registro.

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