Posso regularizar o imóvel só com contrato de compra e venda?
A resposta é sim, mas é importante verificar se o imóvel é registrado no Cartório de Imóveis da cidade onde ele está localizado. Assim, caso o imóvel tenha registro, você precisará seguir alguns passos. A regularização é importante para garantir a segurança jurídica e a titularidade plena do imóvel. Aqui estão os passos gerais que você deve seguir:
1. Verificação da Documentação
- Contrato de Compra e Venda: Verifique se o contrato está corretamente preenchido e assinado por ambas as partes (comprador e vendedor).
- Impostos e Taxas: Certifique-se de que todos os impostos e taxas relacionados ao imóvel estão pagos, como o IPTU.
2. Reunião de Documentos
Você precisará dos seguintes documentos:
- Contrato de Compra e Venda: Original ou cópia autenticada.
- RG e CPF de ambas as partes (comprador e vendedor).
- Certidão de Matrícula Atualizada do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis.
- Comprovante de quitação de débitos fiscais do imóvel.
3. Escritura Pública de Compra e Venda
- Cartório de Notas: Leve o contrato e todos os documentos ao Cartório de Notas para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda. Este é um passo essencial para dar validade ao contrato e permitir o registro da propriedade.
4. Registro da Escritura
- Cartório de Registro de Imóveis: Após obter a Escritura Pública, você deve registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este passo formaliza a transferência da propriedade no registro oficial e garante que o imóvel está legalmente em seu nome.
5. Atualização Cadastral
- Prefeitura: Atualize o cadastro do imóvel junto à prefeitura para fins de IPTU e outras taxas municipais.
Dicas Importantes
- Consultoria Jurídica: Considerar a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário pode ser útil para garantir que todos os passos sejam seguidos corretamente.
- Taxas e Custos: Esteja preparado para pagar algumas taxas e custos relacionados à lavratura da escritura e ao registro do imóvel.
- Situações Especiais: Se houver alguma pendência ou irregularidade na documentação do imóvel, pode ser necessário tomar medidas adicionais para resolver essas questões antes da regularização.
Seguindo esses passos, você conseguirá regularizar o seu imóvel e garantir que ele esteja legalmente registrado em seu nome. Porém, caso o imóvel não tenha registro, você terá que procurar um advogado. Ressalta-se que nesses casos só com a Ação de Usucapião já é possível regularizar o imóvel, mas você terá que atender alguns requisitos. Vejamos:
Tipos de Usucapião e seus Requisitos
1. Usucapião Ordinária
- Posse Pacífica e Ininterrupta: O possuidor deve exercer a posse de maneira contínua e sem oposição por pelo menos 10 anos.
- Justo Título e Boa-fé: É necessário ter um justo título (um contrato de compra e venda, por exemplo) e agir de boa-fé.
- Redução de Prazo: O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel for utilizado como moradia ou tiver sido realizado investimentos produtivos.
2. Usucapião Extraordinária
- Posse Pacífica e Ininterrupta: Posse por pelo menos 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé.
- Redução de Prazo: O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia ou tiver sido realizado investimentos produtivos.
3. Usucapião Especial Urbana
- Posse Pacífica e Ininterrupta: Posse de 5 anos ininterruptos.
- Imóvel Urbano: O imóvel deve ter até 250 m² e ser utilizado para moradia própria ou da família.
- Sem outro Imóvel: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
4. Usucapião Especial Rural
- Posse Pacífica e Ininterrupta: Posse de 5 anos ininterruptos.
- Imóvel Rural: O imóvel deve ter até 50 hectares e ser utilizado para a produção agrícola ou moradia.
- Sem outro Imóvel: O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Procedimento para Requerer Usucapião
Reunir Documentação:
- Prova da Posse: Documentos que comprovem a posse contínua e pacífica, como contas de água, luz, correspondências, declarações de vizinhos, etc.
- Documentos Pessoais: RG, CPF e certidão de casamento, se aplicável.
Consultar um Advogado:
- Embora não seja obrigatório, é altamente recomendável contratar um advogado especializado em direito imobiliário para orientar no processo.
Ação Judicial:
- Ingresso com uma ação de usucapião no fórum competente. O advogado preparará a petição inicial e apresentará ao juiz, que após analisar a documentação e ouvir as partes interessadas, poderá conceder a propriedade.
Processo Administrativo:
- Em alguns casos, é possível requerer a usucapião administrativamente, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de ação judicial. Isso pode ser feito nos casos de usucapião extrajudicial, prevista pela Lei nº 13.465/2017.
Considerações Finais
- Oposição: Se durante o processo alguém contestar a posse, pode ser necessário resolver a questão judicialmente.
- Notificação: Os confrontantes (vizinhos) e eventuais interessados devem ser notificados do pedido de usucapião.
A usucapião é uma maneira eficaz de regularizar a propriedade de um imóvel, mas requer atenção aos requisitos legais e muitas vezes a ajuda de um profissional para garantir o sucesso do processo.