Na hora de comprar um imóvel na planta, um dos pontos mais importantes — e que muitos ignoram — é o memorial descritivo. Esse documento técnico traz informações detalhadas sobre tudo o que será entregue pela construtora: tipo de material usado, estrutura do prédio, acabamento, equipamentos e instalações. É como um raio-X do que está sendo prometido, e ele deve estar arquivado no cartório de registro de imóveis, conforme determina a Lei 4.591/64.

Muita gente assina o contrato confiando apenas no folder de vendas ou na conversa com o corretor, sem se preocupar em ler o memorial. E aí mora o perigo. Se o documento não estiver claro ou nem sequer existir de forma registrada, o comprador pode acabar recebendo algo bem diferente do que foi prometido — o que pode trazer dor de cabeça e prejuízo.

Legalmente, o memorial descritivo tem força de contrato. Ele não pode ser alterado pela construtora sem autorização do comprador. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e tribunais estaduais já deixaram claro que mudanças que afetem negativamente o consumidor são ilegais e passíveis de punição. Ou seja, a construtora não pode, por exemplo, prometer piso de porcelanato e entregar cerâmica sem seu consentimento — isso pode configurar vício de informação, conforme o Código de Defesa do Consumidor.

O cartório de registro de imóveis tem papel fundamental nesse processo. É lá que o memorial deve ser arquivado para dar publicidade ao que será construído e garantir que o projeto esteja de acordo com o que foi aprovado. Se o documento não for registrado, a incorporação pode ser considerada irregular, o que compromete até a futura escritura do imóvel.

Outro alerta importante diz respeito às compras em pré-lançamento. Quando o imóvel é vendido antes mesmo da incorporação estar registrada, o risco aumenta muito. Sem o memorial descritivo registrado, o comprador não tem garantia de que o que foi prometido será realmente entregue. A fiscalização fica comprometida e, em caso de problemas, fica mais difícil exigir reparações.

Por isso, antes de fechar negócio, exija o memorial descritivo já registrado, verifique a regularidade da incorporação no cartório e certifique-se de que o contrato reflita fielmente o que está descrito nesse documento. Se houver cláusulas dúbias ou dúvidas sobre as especificações, procure ajuda de um especialista. Esse cuidado pode evitar muita dor de cabeça no futuro.