Muita gente ainda se pergunta se é mesmo necessário fazer um contrato quando vai comprar ou vender um imóvel. E, por mais surpreendente que pareça, essa dúvida é bastante comum. Tem quem ache que esse documento é apenas burocracia ou que basta ir direto ao cartório fazer a escritura. Mas olha, não é bem assim que a coisa funciona, principalmente quando a negociação é feita entre pessoas físicas ou empresas, fora do mercado formal de construtoras e imobiliárias.

Vamos direto ao ponto: o contrato de compra e venda de imóvel não é obrigatório em todos os casos, mas ele é extremamente importante. A lei diz que, para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, o que realmente vale para formalizar a venda é a escritura pública, feita no cartório de notas. E mais: a propriedade do imóvel só passa oficialmente para o comprador quando essa escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis (o famoso CRI).

Ou seja, se você comprar um imóvel de alto valor e fizer apenas um contrato particular, sem lavrar a escritura nem registrar, do ponto de vista legal, a propriedade ainda é do antigo dono. Isso está no artigo 108 do Código Civil. Mas calma, isso não quer dizer que o contrato é inútil. Pelo contrário.

Mesmo quando ele não é exigido por lei, o contrato de compra e venda é uma peça fundamental para dar segurança ao negócio. É ele que registra todas as condições da negociação: quem vende, quem compra, por quanto, como será o pagamento, prazos, garantias, responsabilidades e muito mais. Em caso de qualquer problema, esse contrato é o que vai te proteger. É nele que você vai se apoiar para cobrar o cumprimento do combinado, inclusive na Justiça, se for preciso.

E tem mais. Mesmo naqueles casos em que a escritura pública é exigida, o contrato de compra e venda continua sendo importante porque ele costuma vir antes da escritura. Ou seja, ele é um contrato preliminar. É um passo inicial que define os termos da negociação, garantindo que tudo esteja acertado antes de ir ao cartório. Isso evita surpresas e confusões na hora de oficializar a transação.

Tem ainda uma outra situação que merece atenção: quando o negócio é feito com financiamento por alienação fiduciária (que é quando o imóvel fica em garantia para o banco até o pagamento total da dívida). A lei permite, nesses casos, que o contrato seja feito por instrumento particular, com os mesmos efeitos de uma escritura pública. Isso está no artigo 38 da Lei 9.514/97. Então, mais uma vez, o contrato bem feito tem peso e valor.

Por isso tudo, mesmo que você ache que um simples contrato não vai fazer diferença, pense duas vezes. A negociação de um imóvel envolve muito dinheiro, responsabilidades e riscos. Fazer tudo certo desde o início pode evitar dores de cabeça enormes lá na frente. E mais: contar com a ajuda de um profissional especializado faz toda a diferença para garantir que todos os seus direitos estejam protegidos. Comprar ou vender imóvel sem contrato ou sem orientação é como pular de paraquedas sem verificar o equipamento. Pode até dar certo, mas o risco é grande demais.