Quando alguém compra um imóvel, é comum que as partes envolvidas assinem um contrato com várias regras e responsabilidades. E como todo contrato, ele deve ser respeitado. Mas o que acontece quando uma das partes, geralmente o comprador, não cumpre o que foi combinado? Nesses casos, surgem dúvidas sobre o que pode ou não ser cobrado: será que é possível aplicar uma multa por descumprimento e, ao mesmo tempo, cobrar pela ocupação do imóvel? Esse tipo de situação tem sido cada vez mais comum, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já analisou a questão.

A lei brasileira permite que as partes de um contrato incluam o que chamamos de “cláusula penal”, que é uma multa estabelecida previamente para o caso de descumprimento das obrigações. Ela pode ser de dois tipos: moratória, quando a obrigação é cumprida com atraso, ou compensatória, quando a obrigação nem chega a ser cumprida, ou seja, quando há uma quebra total do contrato, como numa rescisão.

No caso da cláusula penal compensatória, que é o foco aqui, a ideia é garantir que a parte prejudicada receba uma indenização pelos danos causados pela outra parte. Essa multa costuma ser definida em um valor fixo, previamente acordado no contrato, para evitar discussões futuras. Mas a dúvida é: se essa cláusula já prevê uma multa, ainda é possível cobrar alguma outra coisa, como a taxa de ocupação do imóvel?

Vamos imaginar o seguinte: um comprador firma um contrato para adquirir um imóvel, mas depois não consegue continuar pagando. O contrato é cancelado, e o comprador é considerado culpado pelo rompimento. Nesse cenário, a cláusula penal compensatória pode ser acionada, já que houve inadimplemento. Só que, durante esse tempo, o comprador ficou morando ou usando o imóvel. Isso gerou um “benefício” para ele e um “prejuízo” para o vendedor, que poderia ter vendido o bem a outra pessoa ou usado o imóvel de outra forma. É aí que entra a chamada taxa de ocupação.

Essa taxa nada mais é do que um valor cobrado pelo uso do imóvel durante determinado tempo. É como se fosse um “aluguel” pelo período em que o comprador ocupou o imóvel, mesmo sem ser o proprietário de fato. E isso não tem ligação direta com a multa contratual. Ou seja, mesmo que o contrato já preveja uma cláusula penal, ainda assim pode ser justo cobrar uma taxa de ocupação, porque se trata de um outro tipo de compensação – nesse caso, pelo uso do bem.

O STJ entendeu que é sim possível cobrar as duas coisas: a multa por descumprimento do contrato e a taxa de ocupação. Isso porque a ocupação do imóvel gera um dano diferente daquele previsto na cláusula penal. O comprador usou o imóvel, tirou proveito dele, e o vendedor ficou impedido de utilizar ou negociar o bem. Portanto, o valor correspondente a esse uso pode ser cobrado de forma separada.

Outro ponto importante é que o percentual que o vendedor pode reter dos valores pagos pelo comprador não muda só porque o imóvel foi usado. Mesmo que o comprador tenha morado no imóvel, a regra geral continua sendo a retenção de até 25% dos valores pagos. A taxa de ocupação, nesse caso, é tratada como algo à parte.

O entendimento do STJ ajuda a trazer mais segurança para quem vende imóveis. Afinal, ninguém quer sair no prejuízo quando um contrato é quebrado. E também ajuda a deixar claro para o comprador que, se ele desistir do negócio sem uma justificativa legal, pode ter que arcar com consequências financeiras além da multa.

Por isso, ao elaborar ou assinar um contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental prestar atenção nas cláusulas, principalmente nas que tratam de rescisão e penalidades. Um contrato bem feito, com regras claras, pode evitar muita dor de cabeça no futuro. E sempre que houver dúvidas, o ideal é procurar orientação de um profissional de confiança, como um advogado especializado em direito imobiliário.

Em resumo, é possível sim cobrar tanto a cláusula penal compensatória quanto a taxa de ocupação do imóvel em caso de rompimento do contrato por culpa do comprador. Essas cobranças têm naturezas diferentes e se justificam em situações específicas. A primeira serve para compensar a quebra do contrato. A segunda, para compensar o uso indevido do imóvel. Ambas são legais, desde que estejam bem fundamentadas e que não configurem um enriquecimento sem causa de nenhuma das partes.