A compra de um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida de muita gente, mas nem sempre o negócio vai até o fim. Seja por dificuldades financeiras ou por arrependimento, muitas pessoas acabam desistindo do contrato e surge a dúvida: quanto do valor pago pode ser retido pela construtora ou loteadora?

Essa pergunta foi durante muito tempo motivo de briga na Justiça. Antes de 2018, não existia uma regra clara. A lei deixava para o juiz decidir, caso a caso, qual percentual do valor pago poderia ficar com o vendedor. E aí vinham decisões diferentes: alguns juízes determinavam 10%, outros 25%. Essa falta de padrão gerava muita insegurança, tanto para quem comprava quanto para quem vendia.

Foi aí que surgiu a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que trouxe mais clareza para essa situação. De acordo com a nova regra, se o contrato for desfeito por culpa ou escolha do comprador, a empresa vendedora pode reter até 25% do valor pago. Essa porcentagem serve para cobrir despesas administrativas, prejuízos e até a comissão de corretagem — aquele valor pago ao corretor de imóveis.

Mas atenção: essa lei vale para contratos assinados a partir de 2018. E o que acontece com os contratos feitos antes disso? O assunto continuava confuso, até que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) resolveu pacificar a questão. Em decisões recentes, o STJ definiu que o limite de 25% também vale para os contratos antigos, mesmo que não houvesse nada escrito no contrato sobre isso. Essa regra se aplica mesmo que o contrato tenha cláusulas exigindo a perda de 50%, 70% ou mais — o tribunal considerou isso abusivo.

E tem mais: mesmo quando o contrato deixa claro que o comprador deve pagar a comissão de corretagem, esse valor também entra nos 25% que podem ser retidos. Ou seja, se o consumidor pagou R$ 100 mil, por exemplo, o máximo que a empresa pode ficar é com R$ 25 mil, incluindo tudo: comissão, multas, despesas.

É importante lembrar que esse valor retido não é uma punição, mas uma forma de indenizar a empresa pelos prejuízos da desistência. Por outro lado, o comprador também não pode achar que pode sair do contrato a qualquer momento, sem consequências. O contrato é um compromisso sério, e o ideal é que só seja assinado quando houver certeza de que é possível cumprir com o combinado.

Se mesmo assim for necessário desistir, o comprador precisa provar que não tem mais condições de pagar e buscar a Justiça, caso se depare com retenções abusivas. O ideal, sempre, é tentar um acordo com a outra parte. Mas, se não for possível, o Judiciário está aí para garantir que os direitos sejam respeitados — tanto do consumidor quanto da empresa.

Hoje, com esse entendimento consolidado pelo STJ e com a Lei do Distrato em vigor, compradores e vendedores podem fazer negócios com mais segurança. Saber que o limite de retenção é de até 25% traz previsibilidade e evita abusos, ajudando a manter o equilíbrio nas relações contratuais do mercado imobiliário.

• Superior Tribunal de Justiça. STJ – REsp 1.820.330/SP 2019/0170069-0.