Comprar um imóvel sem registro pode ser arriscado e exige cuidados adicionais para garantir que você não enfrente problemas legais no futuro. Aqui estão algumas recomendações importantes a serem consideradas:

1. Verificação da Documentação

• Histórico do Imóvel: Verifique toda a documentação do imóvel, incluindo histórico de água e luz, dívidas e se existem pendências judiciais.
• Contrato de Compra e Venda: Certifique-se de que o contrato de compra e venda esteja bem redigido e inclua todas as informações pertinentes.

2. Consultoria Jurídica

• Advogado Especializado: Contrate um advogado especializado em direito imobiliário para revisar toda a documentação e o contrato.
• Assessoria Técnica: Além de um advogado, pode ser útil contar com um consultor imobiliário para avaliar o valor de mercado e as condições do imóvel.

3. Análise da Situação do Vendedor

• Proprietário Atual: Verifique se a pessoa que está vendendo o imóvel é realmente o possuidor ou se o imóvel não é fruto de herança.
• Condições do Vendedor: Verifique a situação financeira e jurídica do vendedor para evitar problemas como fraudes.

4. Certidões Negativas

• Certidões de Negativa de Registro: solicite a certidão para verificar se existe registro no cartório de imóveis, além de verificar se é área pública.
• Certidões Pessoais: Obtenha certidões negativas do vendedor (ou vendedores, se houver mais de um), como certidões de débitos fiscais e ações judiciais.

5. Processo de Regularização

• Registre o Imóvel: após a compra, trabalhe para regularizar o imóvel junto ao cartório de registro de imóveis o mais rápido possível. A usucapião será a solução.
• Custos de Regularização: Esteja ciente dos custos envolvidos na regularização do imóvel, incluindo taxas de cartório, impostos, honorários de advocatícios e custas judiciais. 

6. Pagamento

• Forma de Pagamento: Evite pagamentos em dinheiro. Prefira transações rastreáveis como transferências bancárias. Pagamentos com mais parcelas ou invés de à vista.
• Condições de Pagamento: Estipule condições claras no contrato sobre os pagamentos e retenha parte do pagamento até que a regularização do imóvel esteja concluída.

7. Intervenção de Autoridades

• Prefeitura e Órgãos Locais: Verifique na prefeitura e outros órgãos locais se o imóvel está em conformidade com os planos diretores e se há projetos de desapropriação ou outras interferências previstas para a área.

8. Averiguação de Situações Especiais

• Área Rural: Se o imóvel for rural, verifique se há necessidade de georreferenciamento e se a propriedade está conforme as exigências do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
• Condomínios e Loteamentos: Se o imóvel estiver em um condomínio ou loteamento, certifique-se de que toda a área está regularizada e com a infraestrutura prometida.

Tomando essas precauções, você pode reduzir significativamente os riscos associados à compra de um imóvel sem registro e proteger seu investimento.