O contrato de promessa de compra e venda é um acordo preliminar em que uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promitente comprador), que por sua vez se compromete a comprá-lo, em condições e prazos especificados. Este tipo de contrato é comum no mercado imobiliário e serve como um compromisso formal que antecede a escritura definitiva de compra e venda.
Características do Contrato de Promessa de Compra e Venda
Formalidade: Geralmente, é um documento escrito e deve ser registrado no cartório de registro de imóveis para ter validade contra terceiros.
Objeto do Contrato: O contrato deve especificar detalhadamente o imóvel objeto da transação, incluindo sua descrição completa e localização.
Preço e Condições de Pagamento: Deve ser estipulado o preço do imóvel e as condições de pagamento, incluindo sinal, parcelamento e forma de pagamento.
Prazo para a Celebração do Contrato Definitivo: Define o prazo dentro do qual a escritura definitiva de compra e venda deverá ser assinada.
Obrigações das Partes: Detalha as obrigações tanto do promitente vendedor quanto do promitente comprador, como a entrega do imóvel e o pagamento do preço acordado.
Cláusulas Resolutivas: Pode conter cláusulas que estabelecem condições sob as quais o contrato poderá ser rescindido, bem como as penalidades aplicáveis.
Direitos e Deveres: Pode incluir cláusulas sobre o direito de uso do imóvel antes da assinatura da escritura definitiva, taxas, impostos e outras responsabilidades.
Vantagens do Contrato de Promessa de Compra e Venda
Segurança Jurídica: Oferece uma garantia de que a transação será realizada conforme acordado, fornecendo uma base legal para exigir o cumprimento do contrato.
Facilidade de Financiamento: O promissário comprador pode utilizar o contrato para obter financiamento imobiliário, já que muitos bancos exigem esse tipo de documento para liberar o crédito.
Proteção Contra Terceiros: Quando registrado no cartório de registro de imóveis, impede que o vendedor disponha do imóvel para outras pessoas, garantindo ao comprador o direito de aquisição.
O que é Escritura Pública?
A escritura pública de compra e venda de imóvel é um documento oficial e legalmente reconhecido que formaliza a transferência da propriedade de um bem imóvel entre o vendedor (alienante) e o comprador (adquirente). Este documento é elaborado por um tabelião de notas e é um passo essencial no processo de compra e venda de imóveis no Brasil.
Principais Características da Escritura Pública de Compra e Venda
Formalidade: A escritura pública deve ser lavrada por um tabelião em um cartório de notas. Diferente de um contrato particular, a escritura tem fé pública e sua autenticidade é garantida pelo tabelião.
Descrição do Imóvel: A escritura deve conter uma descrição detalhada do imóvel, incluindo localização, área, limites, e número de matrícula no cartório de registro de imóveis.
Identificação das Partes: A escritura deve identificar claramente o vendedor e o comprador, incluindo nomes completos, números de CPF/CNPJ, endereços e demais dados de identificação.
Valor e Condições de Pagamento: O documento deve especificar o valor da transação e as condições de pagamento, seja à vista ou parcelado.
Declarações Necessárias: A escritura deve conter declarações sobre a quitação de impostos, ausência de ônus e gravames sobre o imóvel, e conformidade com a legislação vigente.
Assinaturas: A escritura deve ser assinada pelo vendedor, pelo comprador e pelo tabelião, além de duas testemunhas, se necessário.
Procedimentos para a Lavratura da Escritura Pública
Documentação: Ambas as partes devem apresentar diversos documentos, como certidões negativas de débitos, documentos pessoais, certidão de matrícula do imóvel, comprovante de pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), entre outros.
Redação da Escritura: O tabelião redige a escritura com base nas informações e documentos fornecidos.
Leitura e Assinatura: Após redigida, a escritura é lida em voz alta para ambas as partes verificarem as informações. Se estiverem de acordo, as partes assinam o documento.
Registro no Cartório de Imóveis: Após a assinatura, a escritura pública deve ser levada ao cartório de registro de imóveis competente para que a transferência da propriedade seja oficialmente registrada. Somente após esse registro, o comprador é reconhecido legalmente como o proprietário do imóvel.
Importância da Escritura Pública de Compra e Venda
Segurança Jurídica: A escritura pública oferece uma segurança jurídica muito maior do que contratos particulares, pois é um documento reconhecido pelo Estado e garante que a transação está conforme a lei.
Transferência Legal de Propriedade: A propriedade do imóvel só é efetivamente transferida com o registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis.
Proteção Contra Fraudes: A formalidade e a necessidade de diversas certidões e verificações reduzem o risco de fraudes e problemas legais futuros.
Conclusão
A escritura pública de compra e venda de imóvel é um documento essencial para garantir a legalidade e a segurança das transações imobiliárias. Ela oficializa a transferência de propriedade e protege os direitos tanto do comprador quanto do vendedor, assegurando que a transação está conforme a legislação vigente.
Modelo de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
Para elaborar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é importante seguir uma estrutura clara que inclua todos os elementos essenciais da transação. Abaixo está um exemplo detalhado de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
Entre as partes:
Promitente Vendedor: João da Silva, CPF: 123.456.789-00, residente e domiciliado à Rua das Flores, 123, Bairro Jardim, Cidade Exemplo, Estado Exemplo.
Promitente Comprador: Maria de Souza, CPF: 987.654.321-00, residente e domiciliado à Avenida das Palmeiras, 456, Bairro Centro, Cidade Exemplo, Estado Exemplo.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
Cláusula 1ª – Objeto O presente contrato tem como objeto a promessa de compra e venda do imóvel localizado à Rua das Orquídeas, 789, Bairro Primavera, Cidade Exemplo, Estado Exemplo, registrado no Cartório de Registro de Imóveis sob matrícula nº 12345.
Cláusula 2ª – Preço e Condições de Pagamento O preço total do imóvel é de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a ser pago da seguinte forma:
- Sinal de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) no ato da assinatura deste contrato;
- O saldo de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) será pago em 24 (vinte e quatro) parcelas mensais de R$ 11.250,00 (onze mil duzentos e cinquenta reais), vencendo-se a primeira parcela no dia 5 de julho de 2024.
Cláusula 3ª – Prazo para Celebração da Escritura Definitiva A escritura definitiva de compra e venda será assinada até o dia 30 de novembro de 2024.
Cláusula 4ª – Obrigações do Promitente Vendedor O Promitente Vendedor se obriga a:
- Entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou litígios;
- Fornecer toda a documentação necessária para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda.
Cláusula 5ª – Obrigações do Promitente Comprador O Promitente Comprador se obriga a:
- Efetuar os pagamentos conforme estipulado na Cláusula 2ª;
- Arcar com os custos de transferência do imóvel, incluindo impostos, taxas e emolumentos.
Cláusula 6ª – Rescisão e Penalidades Em caso de descumprimento de qualquer das cláusulas deste contrato, a parte infratora pagará à parte prejudicada uma multa de 10% (dez por cento) do valor total do contrato. Em caso de desistência do Promitente Comprador, este perderá o valor pago a título de sinal. Em caso de desistência do Promitente Vendedor, este devolverá o valor pago em dobro.
Cláusula 7ª – Posse do Imóvel A posse do imóvel será transferida ao Promitente Comprador após a assinatura da escritura definitiva de compra e venda e o pagamento integral do preço acordado.
Cláusula 8ª – Disposições Gerais Este contrato obriga as partes e seus herdeiros e sucessores, sendo válido até a celebração da escritura definitiva de compra e venda.
Cláusula 9ª – Foro Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente contrato, as partes elegem o foro da comarca da Cidade Exemplo, Estado Exemplo, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.
Cidade Exemplo, 01 de junho de 2024.
Assinatura do Promitente Vendedor João da Silva
Assinatura do Promitente Comprador Maria de Souza
Assinatura da Testemunha 1 Nome da Testemunha 1
Assinatura da Testemunha 2 Nome da Testemunha 2
Conclusão
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um documento essencial para formalizar a intenção de venda e compra de um imóvel, garantindo direitos e deveres para ambas as partes até a conclusão da transação com a assinatura da escritura definitiva. Este exemplo cobre os elementos básicos e pode ser ajustado conforme as necessidades específicas das partes envolvidas. É recomendável que um advogado revise o contrato para assegurar conformidade com a legislação vigente e a proteção dos interesses de ambas as partes.